A nota fiscal de aluguel e a NF-e ABI na venda de imóveis têm data marcada para começar.
A nota fiscal de aluguel passa a ser obrigatória para fatos geradores a partir de 1º de dezembro de 2026. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho de 2026, fixa essa data para a NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis. A mesma data vale para a NF-e ABI, modelo 77, usada na alienação de bens imóveis.
Quem precisa emitir nota fiscal de aluguel e a partir de quando
O ato trata do art. 112 dos regulamentos do IBS e da CBS, que cuida dos documentos fiscais eletrônicos. Ele não cria o tributo. Apenas define as datas em que a emissão passa a ser exigida. O art. 1º, inciso III, alínea g, alcança as locações de bens móveis e as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis. Já a venda de imóvel segue o inciso XVIII, que exige a NF-e ABI. Em ambos os casos, o prazo vale para fatos geradores a partir de 1º de dezembro de 2026. Nosso entendimento é que um contrato assinado antes não fica de fora, desde que o fato gerador ocorra depois dessa data.
Condomínio, Simples Nacional e a ressalva de outubro
O condomínio edilício também entra. A cobrança de taxas e demais valores condominiais exige NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026, conforme a alínea f. Para optantes pelo Simples Nacional, o § 1º do art. 1º move o início para 1º de janeiro de 2027. Por outro lado, a alínea g ressalva os fornecimentos da alínea d. São serviços sujeitos ao ISS, da lista da Lei Complementar nº 116/2003, que não se enquadram em outras alíneas. Para eles, a data é 1º de outubro de 2026. Por isso, quem presta serviços junto com a locação deve conferir o enquadramento de cada um.
Como preparar a nota fiscal de aluguel até dezembro
O art. 2º prevê um novo ato conjunto, em até 30 dias, para instituir um programa de conformidade na emissão de documentos fiscais em 2026. Por isso, o conteúdo desse programa ainda não consta da norma. Enquanto isso, o proprietário pode listar os imóveis locados e conferir quem emite as notas hoje. Adicionalmente, também convém falar com o contador sobre o sistema de emissão. Inclusive a NF-e ABI exige atenção de quem pretende vender imóveis no fim do ano. Por fim, o próximo passo é verificar se o ato do programa de conformidade já foi publicado e o que ele estabelece.
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