La nota fiscal de alquiler y la NF-e ABI en la venta de inmuebles ya tienen fecha para comenzar.
La nota fiscal de alquiler (factura fiscal electrónica brasileña) pasa a ser obligatoria para hechos imponibles ocurridos a partir del 1 de diciembre de 2026. El Acto Conjunto RFB/CGIBS n.º 4/2026 (RFB: Receita Federal do Brasil, la administración tributaria federal; CGIBS: Comité Gestor del IBS), publicado el 31 de julio de 2026, fija esa fecha para la NFS-e (nota fiscal de servicios electrónica) en los arrendamientos, cesiones onerosas y arrendamientos de inmuebles. La misma fecha se aplica a la NF-e ABI, modelo 77, utilizada en la enajenación de bienes inmuebles.
Quién debe emitir la nota fiscal de alquiler y a partir de cuándo
El acto se refiere al art. 112 de los reglamentos del IBS (Impuesto sobre Bienes y Servicios) y de la CBS (Contribución sobre Bienes y Servicios), que regula los documentos fiscales electrónicos. No crea el tributo. Solo define las fechas en que la emisión pasa a ser exigible. El art. 1, inciso III, letra g, alcanza los arrendamientos de bienes muebles y los arrendamientos, cesiones onerosas y arrendamientos de bienes inmuebles. La venta de inmueble, por su parte, se rige por el inciso XVIII, que exige la NF-e ABI. En ambos casos, el plazo se aplica a los hechos imponibles ocurridos a partir del 1 de diciembre de 2026. Nuestro entendimiento es que un contrato firmado con anterioridad no queda excluido, siempre que el hecho imponible se produzca después de esa fecha.
Condominio, Simples Nacional y la salvedad de octubre
El condominio edilicio (propiedad horizontal) también queda incluido. El cobro de cuotas y demás importes condominiales exige NFS-e a partir del 1 de diciembre de 2026, conforme a la letra f. Para los contribuyentes acogidos al Simples Nacional (régimen tributario simplificado brasileño para micro y pequeñas empresas), el § 1 del art. 1 traslada el inicio al 1 de enero de 2027. Por otro lado, la letra g exceptúa los suministros de la letra d. Se trata de servicios sujetos al ISS (Impuesto sobre Servicios, de competencia municipal), de la lista de la Ley Complementaria n.º 116/2003, que no se encuadran en otras letras. Para ellos, la fecha es el 1 de octubre de 2026. Por eso, quien presta servicios junto con el arrendamiento debe verificar el encuadramiento de cada uno.
Cómo prepararse para la nota fiscal de alquiler hasta diciembre
El art. 2 prevé un nuevo acto conjunto, en un plazo de hasta 30 días, para instituir un programa de conformidad en la emisión de documentos fiscales en 2026. Por ello, el contenido de ese programa aún no consta en la norma. Mientras tanto, el propietario puede enumerar los inmuebles arrendados y verificar quién emite las notas fiscales en la actualidad. Adicionalmente, también conviene hablar con el contador sobre el sistema de emisión. Asimismo, la NF-e ABI exige atención de quien pretende vender inmuebles a fin de año. Por último, el siguiente paso es comprobar si el acto del programa de conformidad ya fue publicado y qué establece.
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