Decisão da 3ª Turma mostra que as taxas de loteamento podem ser exigidas de não associado que assumiu a dívida em contrato.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que as taxas de loteamento podem ser cobradas de proprietária que não é associada, se ela assumiu expressamente a obrigação ao receber o lote por cessão de direitos. Na prática, o Tema 882 do STJ deixa de proteger quem aceitou pagar por escrito.
Por que o Tema 882 não valeu neste caso
O Tema 882 do STJ, alinhado ao Tema 492 da repercussão geral do STF, impede a cobrança compulsória de quem não se associou. Esse entendimento continua de pé. No entanto, a Turma separou as situações: aqui, a cobrança não nasce da lei nem do estatuto da associação, e sim da vontade da própria proprietária.
O relator, ministro Ricardo Vilas Bôas Cueva, destacou que a manifestação voluntária é fonte autônoma de obrigação. Por isso, a filiação à entidade e a regularização do loteamento deixaram de ser decisivas.
O que a cláusula de cessão de direitos previa
O caso envolve um lote no Distrito Federal. A associação de moradores cobrava cerca de R$ 27.800,00, relativos ao período entre maio de 2015 e abril de 2020. A sentença havia negado a cobrança, mas o tribunal local reformou a decisão, e o STJ confirmou esse resultado.
No instrumento de cessão, de 2002, a cessionária se responsabilizou por débitos, taxas e encargos do imóvel, inclusive taxas de condomínio existentes. Assim, o tribunal entendeu que ela aceitou o custeio das áreas comuns.
O que compradores e associações devem conferir
Quem adquiriu lote por cessão deve reler o contrato com atenção. Uma cláusula clara sobre taxas e encargos pode sustentar a cobrança, ainda que não haja filiação. Do mesmo modo, a associação precisa localizar o documento em que o adquirente assumiu a dívida.
Nosso entendimento é que a redação da cláusula será o ponto mais discutido nos próximos casos. A fonte consultada não esclarece se textos genéricos bastam, nem trata de prescrição ou de modulação de efeitos. Por isso, o inteiro teor do acórdão deve ser lido antes de qualquer uso em peça ou parecer.
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