A responsabilidade do credor fiduciário em incorporações imobiliárias agora segue um critério funcional, e não formal.
O que mudou na responsabilidade do credor fiduciário
A responsabilidade do credor fiduciário em incorporações imobiliárias ganhou um novo marco no STJ. Em 3 de setembro de 2026, a Segunda Seção decidiu, por unanimidade, que o banco financiador não responde por vícios ou atraso na obra. Ou seja, o agente financeiro em sentido estrito não tem legitimidade passiva nas ações movidas por adquirentes. A exceção vale quando a instituição atua além do papel de credor.
A decisão resolve uma divergência antiga entre as Turmas de direito privado. De um lado, uma Turma entendia que o banco fiscalizador da obra agia como executor e, por isso, podia ser réu. Por outro lado, a outra Turma afirmava que a cessão fiduciária de recebíveis não transforma o financiador em construtor. Agora, prevaleceu a segunda leitura.
O fundamento está na Lei nº 4.591, de 1964, que regula as incorporações. Segundo essa lei, o financiamento e as garantias não transferem ao credor as obrigações do incorporador ou do construtor. Isso inclui a cessão fiduciária dos recebíveis do empreendimento. Portanto, receber esses créditos em garantia não cria dever de entregar a obra.
Além disso, o tribunal adotou um critério funcional, e não formal. Na prática, importa o que o banco fez de fato, não o título contratual que ele carrega. Fiscalizar o andamento da obra e condicionar a liberação de parcelas a esse andamento não basta. Esses atos são típicos de quem protege o próprio crédito.
Quem é afetado pela decisão
Os adquirentes de unidades em construção sentem o efeito mais direto. Até aqui, muitos incluíam o banco no polo passivo para ampliar as chances de receber indenização. Agora, essa estratégia tende a falhar quando o banco atuou só como credor. Assim, a ação deve mirar o incorporador e o construtor.
As instituições financeiras também ganham previsibilidade. O financiamento de incorporações costuma envolver cessão fiduciária de recebíveis e fiscalização da obra. Com a decisão, esses mecanismos deixam de significar assunção de responsabilidade pela construção. Por isso, o risco jurídico da operação diminui.
Por fim, incorporadoras e construtoras passam a concentrar a exposição. Sem o banco no polo passivo, elas respondem sozinhas pelos vícios e pelos atrasos. Esse ponto exige atenção na gestão de caixa e na governança dos empreendimentos.
Exceções à responsabilidade do credor fiduciário
A decisão não cria uma imunidade para os bancos. Se a instituição for além da função de crédito e participar de atos de execução da obra, ela continua respondendo. O STJ já reconheceu essa situação em casos de bancos que atuavam como executores de programas habitacionais do governo. Nesses casos, a função assumida ia muito além da concessão de crédito.
No entanto, a decisão não detalhou quais condutas concretas caracterizam a atuação além do papel de credor. Esse vazio tende a concentrar a discussão probatória nos próximos casos. Do mesmo modo, não há informação sobre modulação de efeitos ou aplicação a processos em curso. Também não consta se a decisão tem caráter vinculante ou prazo para produzir efeitos.
O que fazer agora
Adquirentes com ações em andamento devem revisar a estratégia processual. Primeiro, vale avaliar se há provas de que o banco interferiu na execução da obra. Depois, se não houver, convém concentrar os esforços contra o incorporador e o construtor. Isso evita gasto com um réu que a Justiça tende a excluir.
Bancos e fundos que financiam incorporações devem revisar os contratos. Em resumo, as cláusulas de fiscalização e de liberação de parcelas precisam refletir o papel de credor. Qualquer ingerência na gestão da obra pode caracterizar atuação além desse papel.
Incorporadoras, por sua vez, devem reforçar a gestão de riscos de obra. Sem a possibilidade de dividir a responsabilidade com o financiador, o controle de prazos e de qualidade ganha peso. Além disso, convém rever seguros e garantias de conclusão do empreendimento.
A decisão traz um critério claro, mas a definição dos seus limites ainda dependerá dos casos concretos. O escritório acompanha o tema e mantém atualizadas outras notícias jurídicas comentadas pelo escritório.