La responsabilidad del acreedor fiduciario en las incorporaciones inmobiliarias sigue ahora un criterio funcional, y no formal.
Qué cambió en la responsabilidad del acreedor fiduciario
La responsabilidad del acreedor fiduciario en las incorporaciones inmobiliarias obtuvo un nuevo marco en el STJ (Superior Tribunal de Justicia de Brasil). El 3 de septiembre de 2026, la Segunda Sección decidió, por unanimidad, que el banco financiador no responde por vicios ni por retraso en la obra. Es decir, el agente financiero en sentido estricto carece de legitimación pasiva en las acciones promovidas por los adquirentes. La excepción se aplica cuando la institución actúa más allá del papel de acreedor.
La decisión resuelve una divergencia antigua entre las Salas de derecho privado. Por un lado, una Sala entendía que el banco fiscalizador de la obra actuaba como ejecutor y, por ello, podía ser demandado. Por otro lado, la otra Sala afirmaba que la cesión fiduciaria de créditos no convierte al financiador en constructor. Ahora prevaleció la segunda lectura.
El fundamento está en la Ley nº 4.591, de 1964 (ley brasileña de condominios e incorporaciones inmobiliarias), que regula las incorporaciones. Según esa ley, el financiamiento y las garantías no transfieren al acreedor las obligaciones del incorporador o del constructor. Esto incluye la cesión fiduciaria de los créditos del emprendimiento. Por lo tanto, recibir esos créditos en garantía no genera el deber de entregar la obra.
Además, el tribunal adoptó un criterio funcional, y no formal. En la práctica, importa lo que el banco hizo de hecho, no el título contractual que ostenta. Fiscalizar el avance de la obra y condicionar la liberación de cuotas a ese avance no es suficiente. Esos actos son típicos de quien protege su propio crédito.
Quiénes se ven afectados por la decisión
Los adquirentes de unidades en construcción perciben el efecto más directo. Hasta ahora, muchos incluían al banco en el polo pasivo para ampliar las posibilidades de recibir una indemnización. Ahora, esa estrategia tiende a fracasar cuando el banco actuó solo como acreedor. Así, la acción debe dirigirse contra el incorporador y el constructor.
Las instituciones financieras también ganan previsibilidad. El financiamiento de incorporaciones suele involucrar la cesión fiduciaria de créditos y la fiscalización de la obra. Con la decisión, esos mecanismos dejan de significar la asunción de responsabilidad por la construcción. Por eso, el riesgo jurídico de la operación disminuye.
Por último, las incorporadoras y constructoras pasan a concentrar la exposición. Sin el banco en el polo pasivo, ellas responden solas por los vicios y por los retrasos. Este punto exige atención en la gestión de caja y en la gobernanza de los emprendimientos.
Excepciones a la responsabilidad del acreedor fiduciario
La decisión no crea una inmunidad para los bancos. Si la institución va más allá de la función de crédito y participa en actos de ejecución de la obra, continúa respondiendo. El STJ ya reconoció esa situación en casos de bancos que actuaban como ejecutores de programas habitacionales del gobierno. En esos casos, la función asumida iba mucho más allá de la concesión de crédito.
Sin embargo, la decisión no detalló qué conductas concretas caracterizan la actuación más allá del papel de acreedor. Ese vacío tiende a concentrar la discusión probatoria en los próximos casos. Del mismo modo, no hay información sobre modulación de efectos o aplicación a procesos en curso. Tampoco consta si la decisión tiene carácter vinculante o plazo para producir efectos.
Qué hacer ahora
Los adquirentes con acciones en trámite deben revisar la estrategia procesal. En primer lugar, conviene evaluar si existen pruebas de que el banco interfirió en la ejecución de la obra. Luego, si no las hay, conviene concentrar los esfuerzos contra el incorporador y el constructor. Esto evita gastos con un demandado que la justicia tiende a excluir.
Los bancos y fondos que financian incorporaciones deben revisar los contratos. En resumen, las cláusulas de fiscalización y de liberación de cuotas deben reflejar el papel de acreedor. Cualquier injerencia en la gestión de la obra puede caracterizar una actuación más allá de ese papel.
Las incorporadoras, por su parte, deben reforzar la gestión de riesgos de obra. Sin la posibilidad de compartir la responsabilidad con el financiador, el control de plazos y de calidad cobra mayor peso. Además, conviene revisar los seguros y las garantías de conclusión del emprendimiento.
La decisión aporta un criterio claro, pero la definición de sus límites aún dependerá de los casos concretos. El despacho da seguimiento al tema y mantiene actualizadas otras noticias jurídicas comentadas por el despacho.