A retenção de chaves para cobrar saldo devedor não se sustenta quando o banco já financiou a maior parte do imóvel.
A retenção de chaves pela construtora para cobrar saldo devedor é abusiva quando o banco financiou a maior parte do preço. Foi o que decidiu a 35ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, em acórdão de 2026, que reafirmou o Tema 886 do STJ. Na prática, a incorporadora não pode manter o comprador fora do imóvel para pressioná-lo a pagar. Ela deve cobrar o restante por outros caminhos.
Por que a retenção de chaves pressiona o comprador de forma indevida
No caso julgado, o saldo residual era de cerca de R$ 86.000,00. O Habite-se já estava emitido, e o banco já tinha repassado os recursos à incorporadora. Mesmo assim, a construtora não entregou o apartamento. A compradora ficou mais de dois anos sem acesso ao imóvel e, ao mesmo tempo, arcou com os encargos.
Com a alienação fiduciária, a propriedade fica com o banco até a quitação final. Por isso, a construtora não tem uma garantia própria a proteger com as chaves. O tribunal viu nessa conduta uma forma de forçar o pagamento, e não um direito da empresa. A cobrança do saldo continua possível, mas por meios judiciais e extrajudiciais adequados, sem afetar a moradia.
Quais cobranças caem quando as chaves chegam tarde
O Tema 886 do STJ diz que o comprador só responde por condomínio e IPTU depois da imissão na posse, que ocorre com a entrega das chaves. Assim, o acórdão da 35ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP afastou as cobranças anteriores à disponibilização do apartamento. Também manteve o ressarcimento dos aluguéis pagos durante a retenção. O tribunal manteve ainda a indenização por danos morais de R$ 10.000,00.
O que construtoras e compradores devem conferir agora
Para a incorporadora, a consequência é financeira. Reter as chaves pode gerar aluguéis e indenização, além da perda de encargos do período. Por outro lado, o comprador em situação parecida deve reunir o Habite-se, o comprovante do repasse bancário e os recibos de aluguel.
Nosso entendimento é que a decisão reforça uma linha já firmada, mas cada contrato exige leitura própria. A data do julgamento e a existência de recurso pendente ainda precisam ser verificadas no inteiro teor. Antes de reter as chaves ou de contestar a retenção, confira o acórdão e o contrato de financiamento.
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