Por unanimidade, o STF decidiu que a empresa brasileira controlada por capital estrangeiro continua sujeita à Lei 5.709/1971 na aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.
O que decidiu o STF sobre imóveis rurais por estrangeiros
Em 23 de abril de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463. O acórdão, redigido pelo Ministro Gilmar Mendes, confirma que o § 1º do art. 1º da Lei 5.709/1971 foi recepcionado pela Constituição de 1988.
Esse dispositivo equipara à empresa estrangeira a pessoa jurídica brasileira cuja maioria do capital social pertença a pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras que residam ou tenham sede no exterior. Portanto, essas empresas seguem submetidas às mesmas restrições que a lei impõe à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.
A decisão foi unânime, nos termos do voto do Relator, Ministro Marco Aurélio, apresentado ainda em 2021. Acompanharam o Relator os Ministros Gilmar Mendes, Flávio Dino, Cristiano Zanin, Nunes Marques, Alexandre de Moraes, Luiz Fux, Dias Toffoli e Edson Fachin. O Ministro André Mendonça, sucessor do Relator, não votou.
Na ACO 2.463, o Tribunal declarou nulo o Parecer 461/12-E da Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo. Esse parecer dispensava os cartórios paulistas de aplicar a lei às empresas brasileiras de capital estrangeiro. Assim, ficou assegurada à União e ao Incra a atribuição de autorizar a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira ou equiparada.
Os fundamentos da decisão
Segundo a ementa, a Constituição Federal elege a soberania nacional como fundamento da República e princípio da ordem econômica. Além disso, o art. 190 atribui à lei a tarefa de regular e limitar a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira.
A revogação do art. 171 pela Emenda Constitucional 6/1995 não afastou essa competência. Para o Tribunal, o artigo revogado tratava de setores estratégicos e tecnológicos e não se relacionava diretamente com a aquisição de imóveis rurais.
O acórdão também considera pertinente o critério da nacionalidade do capital controlador. Isso porque a aquisição de terras por estrangeiros pode gerar impactos políticos, sociais, econômicos, alimentares e ambientais.
Por fim, a lei não proíbe a aquisição. Ela apenas fixa condições e limites. Por isso, o STF não reconheceu ofensa à livre iniciativa, ao desenvolvimento nacional, ao direito de propriedade, à liberdade de associação ou à segurança jurídica.
Quem é afetado
A decisão alcança toda empresa brasileira cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros residentes ou sediados no exterior. Grupos multinacionais, fundos e investidores com estruturas no Brasil precisam observar o regime da Lei 5.709.
Na prática, o art. 5º da lei restringe a aquisição a imóveis destinados a projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização vinculados aos objetivos estatutários, com aprovação prévia. Também valem a exigência de escritura pública, o cadastro especial no Registro de Imóveis e os limites por município previstos nos arts. 8º, 10 e 12.
A aquisição que viole a lei é nula de pleno direito, conforme o art. 15. Tabeliães e oficiais de registro respondem civilmente pelos danos que causarem.
O que fazer agora
Primeiro, empresas com capital majoritariamente estrangeiro devem revisar a composição societária e identificar os imóveis rurais já adquiridos ou em negociação.
Em seguida, convém conferir se as aquisições anteriores contaram com autorização do Incra e se escrituras e registros seguiram a lei. Operações em São Paulo merecem atenção especial, porque o parecer que dispensava essas exigências foi anulado.
Também é prudente avaliar as hipóteses que a própria lei exclui das restrições. O § 2º do art. 1º, com a redação da Lei 13.986/2020, afasta o regime nos casos de sucessão legítima, de constituição de garantia real e de recebimento do imóvel em liquidação de garantia ou dação em pagamento.
Pontos de atenção
O voto do Ministro Flávio Dino propôs modular os efeitos da decisão para preservar os negócios firmados na vigência dos pareceres da AGU de 1994 e 1998. Contudo, essa proposta não consta do dispositivo do acórdão nem da ata de julgamento.
O Ministro Alexandre de Moraes, que havia divergido em 2021, acompanhou o Relator com ressalva. Para ele, a distinção entre empresas brasileiras apenas pelo capital social exige justificativa razoável adicional.
Além disso, o acórdão registra que o Congresso Nacional discute há anos propostas de atualização da lei. Em resumo, a decisão encerra uma controvérsia de décadas, mas o tema pode voltar à pauta legislativa, como mostra o acompanhamento de mudanças jurídicas e empresariais.
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