Por unanimidad, el STF (Supremo Tribunal Federal de Brasil) decidió que la empresa brasileña controlada por capital extranjero continúa sujeta a la Ley 5.709/1971 en la adquisición de inmuebles rurales por extranjeros.
Qué decidió el STF sobre los inmuebles rurales adquiridos por extranjeros
El 23 de abril de 2026, el Pleno del Supremo Tribunal Federal concluyó el juzgamiento conjunto de la ADPF 342 (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental, acción de incumplimiento de precepto fundamental) y de la ACO 2.463 (Ação Cível Originária, acción civil originaria). El acórdão (sentencia colegiada), redactado por el Ministro Gilmar Mendes, confirma que el § 1º del art. 1º de la Ley 5.709/1971 fue recibido por la Constitución de 1988.
Ese dispositivo equipara a la empresa extranjera la persona jurídica brasileña cuya mayoría del capital social pertenezca a personas físicas o jurídicas extranjeras que residan o tengan sede en el exterior. Por lo tanto, esas empresas siguen sometidas a las mismas restricciones que la ley impone a la adquisición de inmuebles rurales por extranjeros.
La decisión fue unánime, en los términos del voto del Relator, Ministro Marco Aurélio, presentado aún en 2021. Acompañaron al Relator los Ministros Gilmar Mendes, Flávio Dino, Cristiano Zanin, Nunes Marques, Alexandre de Moraes, Luiz Fux, Dias Toffoli y Edson Fachin. El Ministro André Mendonça, sucesor del Relator, no votó.
En la ACO 2.463, el Tribunal declaró nulo el Dictamen 461/12-E de la Corregedoria-Geral de Justiça de São Paulo (órgano de control de los servicios notariales y registrales del Tribunal de Justicia de São Paulo). Ese dictamen dispensaba a las notarías y registros del estado de São Paulo de aplicar la ley a las empresas brasileñas de capital extranjero. Así, quedó asegurada a la Unión (el Estado federal brasileño) y al Incra (Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria) la atribución de autorizar la adquisición de inmuebles rurales por persona jurídica extranjera o equiparada.
Los fundamentos de la decisión
Según el sumario (ementa) del fallo, la Constitución Federal consagra la soberanía nacional como fundamento de la República y principio del orden económico. Además, el art. 190 atribuye a la ley la tarea de regular y limitar la adquisición o el arrendamiento de propiedad rural por persona física o jurídica extranjera.
La derogación del art. 171 por la Enmienda Constitucional 6/1995 no eliminó esa competencia. Para el Tribunal, el artículo derogado trataba de sectores estratégicos y tecnológicos y no se relacionaba directamente con la adquisición de inmuebles rurales.
El acórdão también considera pertinente el criterio de la nacionalidad del capital controlador. Ello porque la adquisición de tierras por extranjeros puede generar impactos políticos, sociales, económicos, alimentarios y ambientales.
Por último, la ley no prohíbe la adquisición. Solo fija condiciones y límites. Por eso, el STF no reconoció ofensa a la libre iniciativa, al desarrollo nacional, al derecho de propiedad, a la libertad de asociación ni a la seguridad jurídica.
Quiénes resultan afectados
La decisión alcanza a toda empresa brasileña cuya mayoría del capital social pertenezca a extranjeros residentes o con sede en el exterior. Los grupos multinacionales, los fondos y los inversores con estructuras en Brasil deben observar el régimen de la Ley 5.709.
En la práctica, el art. 5º de la ley restringe la adquisición a inmuebles destinados a proyectos agrícolas, ganaderos, industriales o de colonización vinculados al objeto social estatutario, con aprobación previa. También rigen la exigencia de escritura pública, el catastro especial en el Registro de Inmuebles y los límites por municipio previstos en los arts. 8º, 10 y 12.
La adquisición que vulnere la ley es nula de pleno derecho, conforme al art. 15. Los notarios y los registradores responden civilmente por los daños que causen.
Qué hacer ahora
En primer lugar, las empresas con capital mayoritariamente extranjero deben revisar la composición societaria e identificar los inmuebles rurales ya adquiridos o en negociación.
A continuación, conviene verificar si las adquisiciones anteriores contaron con autorización del Incra y si las escrituras y los registros cumplieron la ley. Las operaciones en São Paulo merecen atención especial, porque el dictamen que dispensaba esas exigencias fue anulado.
También es prudente evaluar los supuestos que la propia ley excluye de las restricciones. El § 2º del art. 1º, con la redacción de la Ley 13.986/2020, excluye el régimen en los casos de sucesión legítima, de constitución de garantía real y de recepción del inmueble en liquidación de garantía o dación en pago.
Puntos de atención
El voto del Ministro Flávio Dino propuso modular los efectos de la decisión para preservar los negocios celebrados durante la vigencia de los dictámenes de la AGU (Abogacía General de la Unión) de 1994 y 1998. Sin embargo, esa propuesta no consta en la parte dispositiva del acórdão ni en el acta de la sesión de juzgamiento.
El Ministro Alexandre de Moraes, que había disentido en 2021, acompañó al Relator con reserva. Para él, la distinción entre empresas brasileñas basada únicamente en el capital social exige una justificación razonable adicional.
Además, el acórdão registra que el Congreso Nacional discute desde hace años propuestas de actualización de la ley. En resumen, la decisión pone fin a una controversia de décadas, pero el tema puede volver a la agenda legislativa, como muestra el seguimiento de los cambios jurídicos y empresariales.
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